Étancheur à Versailles : toitures anciennes, terrasses et pluies

Identifier le document applicable à la toiture

Le PLU version 19 est en vigueur hors emprise du PSMV (https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/document/by-id/dfcdfba1031c4ca760c54ba77769fa2f). Dans les 166 hectares historiques, le PSMV se substitue au PLU ; l’extension du site patrimonial reste sous PLU (https://www.versailles.fr/1022/urbanisme-architecture-foncier/urbanisme/les-documents-d-urbanisme/plan-local-d-urbanisme-plu.htm; https://www.versailles.fr/1026/urbanisme-architecture-foncier/urbanisme/les-documents-durbanisme/plan-de-sauvegarde-et-de-mise-en-valeur-psmv.htm).

Le relevé doit préciser zone, statut de l’immeuble, volume d’origine, matériaux, pentes, évacuations, émergences et éventuels percements avant de choisir la membrane.

• Localiser PLU ou PSMV
• Photographier chaque versant
• Relever pentes, relevés et évacuations

GPU — PLU de Versailles version 19 ↗Ville de Versailles — PLU courant ↗Ville de Versailles — PSMV et périmètres ↗

Conserver volume et matériaux des toitures anciennes

Dans la zone SA du PSMV, l’article SA.11 II consacré aux constructions existantes demande de restituer les volumes et matériaux d’origine des toitures : le plus souvent ardoise naturelle ou zinc, exceptionnellement tuile plate épaisse ; cuivre et plomb sont également admis. Le passage sur les toitures se trouve page 21. Il ne faut pas étendre cette prescription à toutes les zones du PSMV sans lire leur propre règlement.

Le même passage soumet chaque nouveau percement à autorisation préalable ; il peut être refusé s’il affecte le caractère de la toiture. Pour traiter une fuite, faites donc distinguer au devis la réparation des relevés et raccords, la couverture à conserver et les éventuelles modifications de volume ou d’exutoires.

• Identifier le matériau d’origine
• Conserver le volume protégé
• Faire autoriser les percements

Ville de Versailles — règlement du PSMV ↗Ville de Versailles — PSMV et périmètres ↗

Ne pas généraliser la toiture-terrasse dans le PSMV

Pour les constructions futures concernées par SA.11 I, page 18, les terrasses sont composées avec une toiture à la française. Le texte les limite à 30 % de la « surface totale du bâtiment ». Il ne dit pas 30 % de la toiture : faites expliciter le calcul par le concepteur avant de dimensionner le projet.

Le texte prévoit une exception pour les constructions futures situées au-delà de 110 mètres de l’alignement de la rue, sur la parcelle du 14 rue du Maréchal-Joffre, cadastrée BW 282. Cette exception ne s’étend pas aux autres parcelles. La modification approuvée le 5 octobre 2026 concerne, séparément, la Cour d’Appel au 5 rue Carnot : son dossier particulier doit être consulté si le projet touche ce site.

Cette disposition sur les constructions futures ne transforme pas une réfection d’étanchéité existante en autorisation de créer une terrasse accessible. Le projet doit résoudre ensemble accès, charges, relevés, acrotères, évacuations et composition autorisée.

• Vérifier la zone et l’exception éventuelle
• Calculer la part réelle de terrasse
• Dessiner acrotères et équipements

Ville de Versailles — règlement du PSMV ↗Préfecture des Yvelines — modification ciblée du PSMV, Cour d’Appel, 5 octobre 2026 ↗

Dimensionner la pluie et réceptionner l’ouvrage

Hors PSMV, les prescriptions citées ici sont celles de la zone UA, article 4.2.2 du PLU, pages 11 à 13 : il faut vérifier la zone de la parcelle avant de les appliquer. Elles recherchent l’absence de rejet pour une pluie de référence de 59 mm en quatre heures sur l’ensemble du terrain. Ce chiffre est un objectif de gestion de la pluie, pas une capacité de stockage à reporter mécaniquement dans chaque devis.

Si une expertise atteste l’impossibilité d’atteindre cet objectif, le règlement demande au moins de gérer sans rejet les pluies courantes de 10 mm, avec vidange en 24 heures. Après mise en œuvre des techniques possibles, un rejet régulé du surplus peut être envisagé sous conditions : les maxima vers le réseau public sont de 0,7 l/s/ha dans le bassin de la Bièvre et de 2 l/s/ha ailleurs. Ces valeurs ne donnent pas un droit automatique au raccordement ou au rejet.

Le texte distingue les constructions nouvelles des extensions et aménagements de bâtiments existants : pour ces derniers, il impose de ne pas aggraver l’imperméabilisation et prévoit que des dispositifs adaptés puissent être recherchés. Une simple réfection ne doit donc pas être présentée sans examen comme un projet neuf.

Sur le chantier, faites coordonner les points bas, les trop-pleins et les accès d’entretien avec la vérification de la structure. La Maison de l’Architecture et du Patrimoine intervient pour les échantillons de matériaux, de mise en œuvre ou de couleurs demandés dans les prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France annexées à l’autorisation ; cette validation ne remplace pas les contrôles techniques d’étanchéité.

• Vérifier la zone et le bassin versant
• Tracer les évacuations et trop-pleins
• Prévoir les contrôles adaptés au procédé d’étanchéité

Versailles — règlement PLU courant, zone UA, articles 4 et 13 ↗Ville de Versailles — Maison de l’Architecture et du Patrimoine ↗